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中骏提前完成全年目标,激进之下暗藏隐忧
发布日期:2019-12-26

2018年中骏新增47个项目,合计地上建筑面积近900万平方米,同比增长39%;拿地总价为389亿元,同比增长21%,拿地销售比高达0.8;2019年前11个月,中骏集团新增货值1214亿元,新增土地941万平方米,价值445亿元,拿地销售比近0.6,位于行业前列。中骏在半年报中指出,现在的时间点进入土地市场可以获得更大的盈利空间。也就是说,它是在抄底捡漏。

而激进扩张的同时,中骏集团也未放松对风险的把控,近三年的资产负债率分别为76%、75%、78%,不算太高。但今年上半年超过80%,并且经营活动产生的现金流量净额大幅下滑至8793万元(去年年底及同期分别为42亿元、53亿元),值得警惕。所幸净负债率数据良好,截至今年6月底为66%,较上年末的60%有所上涨,但仍处于行业较低水平。

今年8月,中骏集团在江西南昌象湖新城的雍景湾项目发生大面积塌陷事故,5号楼与10号楼之间地下室车库顶板在回填施工期间出现局部塌陷,塌陷区域面积约500平米,所幸无人员伤亡。据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报,施工单位未严格按专项方案施工,该项目地下室顶板为无梁楼盖,未设置暗梁。

例如2016及2017年,中骏集团在厦门拿下的两个地王项目至今仍未入市,两个项目的楼板价接近或超3万元/平方米,在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价,面粉价格过于高昂,因此入市节奏较同期地王明显偏慢,入市周期预计多超3年。根据CRIC统计,截止2019年12月1日,厦门六成地王已经入市,入市项目的平均入市周期达20个月,远超过全国平均入市周期10个月,且超过半数亏损。在市场行情转冷的当下,中骏集团拿下的地王项目前景并不明朗。

事实上,在2016年,中骏集团就在为加速冲刺做准备。当年8月,中骏以总价6亿,溢价率165%,斩获上海市青浦区徐泾镇徐南路北侧地块,楼面价4.5万每平,刷新了该地区的记录。今年年初,中骏将2019年的销售目标调整为700亿元,但2020年冲击千亿的目标没有改变。克而瑞分析称,充裕的土储是中骏未来规模再上台阶的重要保障,中骏已成为冲击千亿的种子选手。

但与此同时,在2018年,泰禾、融信、世茂的销售额分别为1303亿元、1218亿元、1762亿元。不得不说,中骏集团的保守使其错失了上一轮周期中的规模冲刺时机,或许正是如此,2017年,黄朝阳提出了“2018年500亿,2019年800亿,2020年过千亿”的目标。

“激进”一直是闽系房企在业内的标签,如泰禾、融信、世茂等,都是走的高杠杆、高周转的路子。而中骏作为其中一员,却略显另类,成立以来风格始终比较平稳,没有像其他闽系地产公司那样通过高杠杆扩张,2010年上市时年销售额还不足40亿,2013年才进入百亿阵营,而同年世茂卖了670亿。

近日,中骏集团控股有限公司(以下简称“中骏集团”)发布2019年11月未经审核营运数据。数据显示,11月单月,中骏集团连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约人民币96.31亿元,合同销售面积564532平方米,同比分别增长32%和减少12%;该月的平均销售价格为每平方米人民币17060元。

图片来源@视觉中国

若是一直这样下去,失去了口碑的中骏集团销售或将不再顺利,千亿目标也就无从谈起,再加上成本较高的土地储备带来的让利空间限制,或将成为中骏集团进一步发展的阻碍。(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

寒冬下的新一代地王开始激进

不过,值得注意的是,中骏集团销售额的大幅增加却并未带来企业营业收入的大规模增长。今年上半年,中骏集团营收同比增长11%至104.23亿元;毛利润略有下降1%至约30.11亿元,净利润增长6%至21.94亿元,毛利率、净利率、归母净利率分别出现同比下滑1-3个百分点,至28.88%、21.05%、18.39%。这主要是由于中骏集团的项目大多为合作项目,企业操盘权益比例不高,未来还需注意。

中国指数研究院的数据显示,2019年11月,全国300个城市共成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%,流拍率相较10月提高了1.5个百分点至12%;易居研究院监测的40个城市,土地成交溢价率为12.3%,相比10月下降2个百分点,已经连续5个月下降。“这显示开发商高价拿地的意愿并不强烈,地市降温趋势未变,市场向上的动力依旧不足。”易居研究院研究员王若辰表示。

然而就在近日,中骏集团经过89轮激烈竞拍,以59.4亿元总价拿下大本营厦门湖里2019P01地块,溢价率超30%,楼面价4.51万元/㎡,刷新自己于去年年底创造的3.9万/㎡楼面价,成为总价和楼面单价的“双料地王”。11月4日,中骏集团与德信中国、金地商置共同合作开发位于杭州江干区彭埠单元一宗商住地;11月15日,以底价12.44亿元摘得南昌东湖区商住地;11月21日,以7.8亿元夺下佛山西樵镇商住地,溢价17.1%。

而且,虽然财务杠杆控制在安全区间,企业发展质量算是有所保障,但中骏集团似乎忽视了产品质量。2017年起,中骏集团在内部推行了强制性的跟投机制,使得平均的拿地到销售周期从8个月缩短到6-7个月,周转速度越来越快,甚至创造了不到5个月的纪录,随之而来的则是不断出现的质量问题及维权事件。

在实现百亿销售额之后,中骏的扩张又变得迟缓起来,2014年及2015年,中骏集团的年合同销售额分别为119亿、145亿。直到2016年,中骏实现235亿元的销售额,同比增长62.1%;2017年同比增长41%至332亿元,2018年同比增长54%至514亿元,开始加速增长。

在天津,中骏集团的柏景湾项目被举报存在重大设计缺陷,厨房、主卫没有上水;深圳的中骏云景府项目装修质量不过关,存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形;上海中骏天誉项目的多位业主反映,开发商在售楼时将赠送面积作为卖点,交付后却发现所谓赠送面积被监管部门认定为违法建筑,无法办理产权证有的户型甚至连主卧、次卧、卫生间都是违法建筑;北京的中骏四季家园项目业主投诉称,项目存在草皮与楼体之间有明显缝隙,窗户松动、墙面开裂等问题。

受政策影响,今年的土地市场略显冷清。中原地产研究中心统计数据显示,7月土地市场开始降温,TOP50房地产企业的拿地金额较6月环比下降46%,进入8月拿地明显减少;相比上半年,下半年房企的资金情况明显收紧,下半年截至11月27日,全国主要城市的住宅土地流标已经达到了696宗;而且预计在惯例资金链最紧张的12月,很可能数据还有明显增加。

图片来源@视觉中国

截至2019年11月止十一个月,中骏集团连同其合营公司及联营公司实现累计合同销售金额约人民币703.82亿元,累计合同销售面积5519795平方米,同比分别增长51%和47%;平均销售价格为每平方米人民币12751元。值得注意的是,根据中骏集团2019年销售目标为700亿元,目前已经提前达标。

此前,该项目还曾被业主投诉存在捆绑人防车位销售的行为。南昌县人防办曾多次约谈该项目关于违规操作人防车位的问题,禁止其长期租赁人防车位,对中骏处以不超过三万元的罚款。

同时,中骏集团还开始了全国性的扩张,2018年新进入无锡、连云港、扬州、嘉兴、九江、唐山和洛阳等7个城市;今年2月又以6.17亿拿下佛山高明区1宗商住地块,首次进驻佛山及广东省,并通过此次拿地一举进驻粤港澳大湾区;此外,今年中骏还首次进入义乌、莆田、汕尾、泰州、丽水、河源等城市,目前已在全国42个城市落子。不过,财报显示,上半年中骏集团单城市产能仅为11.57亿元,虽布局广泛但并未深耕,值得注意。

2017年以来,中骏集团在土地市场的表现十分积极。2013年至2016年,中骏集团的土储均稳定在千亿规模上下,而2017年激增至1557万平方米。2017年,中骏总共购入了38个项目,新增土地储备总建面645万平方米,为2016年的近4倍,其中新增土地权益建筑面积341万平方米;新增土地储备总价为321.67亿元,为2016年的近3倍;新增土储的货值为1005亿元。

但是,“地王一时爽,去化火葬场”最近几年也成了业内常态。2017年克而瑞监控的50个地王里,有12个严重亏损、18个面临亏损、4个稍微亏损;2018年,易居企业集团CEO丁祖昱指出,地王变成亏损王,7成高价地面临亏损;截至2019年11月18日,地王项目入市的平均入市周期达15.6个月,超过全国平均入市周期10个月左右,有的地王熬上三年仍未等到出头之日。

1987年,黄朝阳创办中骏,开始制造、销售建筑机械,1990年,黄朝阳将中骏总部从泉州迁至厦门,6年后开始涉足房地产,成立中骏置业,初期专注于高端住宅物业开发。2010年,中骏在港交所上市,2017年将总部迁至上海。

同样是闽系房企,一直以来中骏集团都比较低调。但最近几年,中骏集团开始在土地市场表现活跃,逆势积极揽储,试图弯道超车。

但中骏集团似乎并没有受到行业环境的影响。克而瑞数据显示,百强房企1-11月的累计权益销售金额同比涨幅为6.5%,而中骏集团为51%,大大超过业内均值且排名居首。事实上,自2016年以来,中骏集团便进入快速增长阶段,当年同比涨幅高达62%,2017年同比增长41%至332亿元,2018年同比增长54%至514亿元,并提出2020年进入千亿的目标。

根据克而瑞数据,截至11月底,设定了业绩目标的企业中,近7成目标完成率达90%以上,其中世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙9家房企提前达成全年目标(克而瑞数据与中骏集团官方数据有出入,以官方数据为准)。超2成房企目标完成率尚在80%-90%之间,另有少数房企目标完成率仍不及80%。总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

国家统计局数据显示,今年前10月房企土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,同比下降15.2%。业内人士预计,全年开发企业土地购置面积维持负增长的态势没有悬念。

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